Продажа недвижимости

Что знают и делают хорошие агенты для того, чтобы их клиенты спали спокойно?

Или что необходимо знать и делать , если Вы решили продать квартиру самостоятельно.

Для того чтобы продать квартиру необходимо следующее:

1. Разумно оценить стоимость объекта

2. Эффективно провести рекламную компанию

3. Успешно провести переговоры с покупателем и его представителями

4. Безопасно получить деньги

Особенности оценки недвижимости и переговоров мы обсудим в другом разделе. Здесь мы особое внимание уделим предпродажной подготовке квартиры, договору купли-продажи, взаиморасчетам, регистрации сделки и передачи имущества.

Продажа квартиры. Подготовка к фотосъёмке

Современный рынок недвижимости становится всё более конкурентным. Если Вы хотите выделиться среди остальных, Вам необходимо сделать Ваше предложение максимально привлекательным для покупателей. Один из лучших путей — сделать это с помощью профессиональных фотографий. Как любое изображение, фотография может заменить собой тысячу слов. Если Вы сможете заинтересовать покупателя до того, как он увидит помещения вживую, Вы сильно увеличите шансы быстрой продажи Вашей недвижимости.

Прежде, чем звать фотографа…

Когда владелец квартиры задумывается о продаже недвижимости, первое, что он делает — это старается как можно скорее выставить объявление на рынок и приступить к переговорам. Но не стоит так спешить. Любой грамотный риэлтор подтвердит Вам, что привлекательная на вид квартира будет продана и быстрее, и дороже. А привлекательные на вид фотографии Вашей квартиры заметно увеличат число потенциальных покупателей.

В этой статье я постараюсь перечислить основные рекомендации по приведению продаваемой квартиры в привлекательный вид. Эти рекомендации применимы не во всех случаях, продать недвижимость в плохом состоянии они вряд ли помогут. Рекомендую их использовать как основу для составления списка необходимых «доводок».

Общие рекомендации

Как только Вы решили устраивать фотосъёмку, пора приступать к работе. Начните с уборки всего, что загромождает комнаты. Не смотря на то, что останется мебель и картины на стенах, очень важно постараться сделать комнаты максимально обезличенными.

Уберите все семейные фотографии (это касается всего дома) — покупатели захотят представить, будто недвижимость уже в их собственности. По той же причине уберите все охотничьи трофеи и спортивные награды со стен.

Если у Вас много мебели в комнатах, уберите часть её. Чем меньше останется, тем лучше. Комнаты должны выглядеть просторными. Обезличенные объекты недвижимости для потенциальных покупателей куда привлекательнее. Оставляйте только ту мебель, которая нужна, чтобы показать назначение комнаты. Если комната будет перенасыщена мебелью, она будет выглядеть пыльным складом, а не просторным помещением, в котором хочется находиться.

Я рекомендую удалить все игрушки из комнат. Даже из детских спален. Покупатели захотят увидеть пространство, а не «классные» игрушки, в которые играют дети.

Возможно, Вам придётся сделать косметический ремонт помещений. Но не тратьте на это слишком много сил: никто не требует делать полноценный евроремонт и сносить стены. Возьмите за аксиому, что покупатель всё равно будет делать свой ремонт, возможно, как-то будет менять планировку и т.д. Ваша задача не привести квартиру в идеальный вид, а привести её в опрятный вид — это разные вещи.

Отмойте максимум, что можно отмыть. Особое внимание уделите кафелю, ванной комнате, туалету, кухне и кухонной плите — в день фотосъёмки всё это должно сиять! Вы ведь хотите продать недвижимость? Тогда приступайте. Если необходимо, вымойте окна, подклейте обои, подкрасьте окна и двери, прибейте на место все плинтусы и пороги, приклейте отваливающийся паркет.

Убедитесь, что все источники света работают нормально. Я буду включать их ВСЕ в процессе фотосъёмки. При необходимости, замените перегоревшие лампочки. Купите запасные лампочки всех типов, используемых в доме (на всякий случай).

Покупателю должен быть приятен вид квартиры. Привлекательные объекты недвижимости как бы приглашают остаться жить в них.

Домашние животные

Пожалуйста, попросите кого-либо постоянно присматривать за Вашими домашними животными, пока будет идти фотосъёмка. Изображение животных неприемлемо для фотографий недвижимости на продажу — у возможных покупателей может быть аллергия на шерсть животных. Это будет причиной отказа от покупки недвижимости.

Я смогу работать намного быстрее, если я не буду задумываться, где сейчас находится Ваш любимец. Не забудьте убрать все следы присутствия животных в доме! Это относится к таким вещам, как манеж для животных, миски для еды и питья, подстилки, домики, игрушки для животных, мостки для кошек в окнах, клетки для птиц, колесо для хомяков и т.п. При этом аквариумы вполне приемлемы — оставьте их там, где они есть.

Что я ниже имею в виду под «уберите беспорядок»?

Упакуйте лишние вещи в коробки! Продав нежвижимость, Вы всё равно будете переезжать, так что какие-то вещи сразу можно паковать в коробки и складывать на балкон, в подсобку или в прихожую. Опрятные чистые коробки! Если Вы их не успеете увезти, они не будут пугать покупателя. Но если коробки будут рваные, грязные и т.п. «б/у» — это всё равно, что Вы ничего не убирали.

Прихожая

Уберите беспорядок. Максимально спрячьте одежду с вешалок, и обувь. Уберите детские коляски и т.п. крупные предметы. Проконтролируйте, чтобы половичок и весь пол рядом с входной дверью были чистыми. Коробки с упакованными вещами сложите ровными рядами вдоль стен.

Гостиная

Уберите беспорядок. Уберите все персональные предметы, такие как семейные фотографии, стопки журналов и газет, каталоги, школьные книги, одежду, одеяла, игрушки, вещи животных, детские стульчики и т.п. Оставьте только мебель, телевизор, столы и лампы. Украсьте помещение цветами на столе или симпатичной вазой, картинами на стенах (никаких семейных портретов и фотографий!). Убедитесь, что все источники света работают нормально. Замените перегоревшие лампочки.

Кухня-столовая

Уберите беспорядок. Уберите всё со столешниц, чтобы они были видны. Снимите всё, что стоит наверху на шкафах. Уберите все магниты с холодильников. В раковине не должно быть никаких грязных (или чистых) тарелок. Уберите календарь со стены — он датирует съёмку. Начистите все металлические поверхности, чтобы на них не было отпечатков пальцев. Уберите миски для еды и поилки животных. Вымойте и отполируйте раковину и плиту до блеска. Разложите цветастые полотенца и прихватки, красивую миску или вазу, фужеры, немного разноцветных фруктов или овощей в качестве реквизита.

Обеденный стол будет выглядеть лучше, если на нём не будет ничего, кроме небольшой вазы с цветами или чего-то подобного декоративного плана.

Спальни и детские

Уберите беспорядок. Заправьте постели. Уберите всю одежду, обувь и т.п. Уберите всё с прикроватных столов, кроме ночников, ваз с цветами или подобных декоративных предметов. Детские комнаты должны быть полностью освобождены от игрушек, одежды и развешанных на стенах предметов, кроме драпировок и картин. Никаких постеров, грифельных досок, наград, трофеев и иных персональных вещей. Упакуйте всё лишнее в коробки и сложите в коридоре или кладовке. Убедитесь, что все светильники работают нормально.

Ванные комнаты и туалеты

Уберите беспорядок. Уберите всё со столешниц, кроме вазы с цветами или одной-двух декоративных вещиц. Убедитесь, что все светильники работают исправно, замените перегоревшие лампочки. Уберите средства для чистки санузлов и корзину для мусора. Убедитесь, что душевая занавеска смотрится приятно. Если это не так, замените её или уберите полностью. Убедитесь, что поверхности ванной, столешниц, раковин и кранов вычищены до блеска. Развесьте разноцветные полотенца в роли реквизита.

В день фотосъёмки интерьеров

Оцените освещение в каждой комнате. Вам необходимо показать комнаты яркими и воздушными на фотографиях. Оставьте занавески и шторы открытыми, чтобы максимизировать количество света, насколько возможно. Небольшие предметы, такие, как живые цветы, новые декоративные полотенца и даже новые душевые занавески могут значительно улучшить вид фотографий.

И, наконец, пожалуйста, не обижайтесь, если я приду и увижу что-то, что нужно будет передвинуть или вообще спрятать. Это всё делается только для того, чтобы Ваша недвижимость выглядела заманчиво для потенциальных покупателей — они должны представлять себя, живущими в ней. Суть здесь в том, что мы хотим продать Вашу квартиру как можно быстрее за счёт использования красивых интерьерных фотографий и тяжёлого труда Вашего риэлтора.

Удачной продажи!

Больше информации можно почерпнуть из других статей в моём личном блоге: http://khrolenok.ru/blog/

Настоящий материал подготовлен профессиональным фотографов Андреем Хроленок.

Итак, квартира потенциальным клиентам понравилась, о цене договорились, впереди сделка.

Проведение сделки

Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимого имущества это соглашение между двумя или более сторонами заключенное обязательно в письменной форме. В этом договоре стороны Продавец и Покупатель прописывают условия, на основании которых Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество (квартиру, комнату, дом, земельный участок, долю квартиры или дома). Письменная форма договора купли-продажи может быть нотариальной и простой. Договор купли-продажи считается действующим только с момента его государственной регистрации.

Форма договора

Простая письменная форма.

Простая письменная форма договора отличается от нотариальной формы договора, тем, что ее не удостоверяет нотариус. Простую письменную форму могут сделать сами стороны или поручить ее сделать специализирующимся на этом организациям.

Нотариальная форма договора купли-продажи.

При нотариальной форме заключения договора купли-продажи, он подписывается сторонами в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверяет договор, ставя на него удостоверительную надпись и внося в реестровую книгу номер договора. Нотариус выступает в этом случае как государственный свидетель.

Проверка дееспособности лица, участвующего в сделке номинальная. Нотариус проверяет лиц только визуально и по возрасту.

Сделки, где участвуют пожилые продавцы в возрасте старше 70 лет, иностранцы, глухонемые, слепые, или рукоприкладчики проводятся обязательно у нотариуса.

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом.

За нотариальное удостоверение договора нотариус берет пошлину в размере установленном налоговым кодексом.

Условия договора купли-продажи (обязательные и дополнительные).

Обязательные условия договора купли-продажи.

Стороны договора и подписи сторон.

В этом пункте договора должно быть указано ФИО сторон, дата рождения, паспортные данные, место регистрации. Подписью физического лица является от руки написанные фамилия, имя, отчество полностью и краткая подпись.

Пример: Мы, ________________, 28.07.19__ года рождения, паспорт: 45 07 120262, выдан ОВД Краснопресненского района г. Москвы 27.10.2003 года, проживающий по адресу: _______________________________________________,

именуемый в дальнейшем Продавец,

и _________________________________, 08.09.19__ года рождения, паспорт: 45 06 151923, выдан Отделом Внутренних дел района Сокол г. Москвы 13.10.2003 года, проживающий по адресу: _____________________,

именуемый в дальнейшем Покупатель,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Подписью в этом случае будет:

Пример:

Продавец: Алексеев Петр Сергеевич краткая подпись

Покупатель: Иванова Анна Даниловна краткая подпись

Если сторона действует по доверенности, реквизиты доверенности и все вышеуказанные данные доверенного лица, действующего по доверенности.

Пример: Мы__________________, 10.09.19__ года рождения, паспорт: 45 04 836807, выдан ОВД «Текстильщики» г. Москвы 27.01.2003 года, проживающий по адресу: _________________, в лице ____________, 30.08.19__ года рождения, паспорт: 70 03 254882, выдан Зареченским РОВД гор. Тулы 03.07.2003 года, проживающего по адресу: ____________, действующегопо доверенности, удостоверенной нотариусом г. Москвы Аксючиц И.В. 24.05.2004 года в реестре за № 1с-2613,

именуемый в дальнейшем Продавец,

и ___________, 10.06.19__ года рождения, паспорт: 90 02 439432, выдан ОВД Затеречного МО г. Владикавказа 19.03.2003 года, проживающая по адресу:________, именуемый в дальнейшем Покупатель,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Подписью в этом случае будет:

Пример:

Продавец: Действующий по доверенности Иванов Иван Иванович краткая подпись

Покупатель: Петров Петр Петрович краткая подпись

Если стороной по договору выступает несовершеннолетний ребенок, необходимо указать реквизиты свидетельства о рождении ребенка, а также вышеуказанные данные законного представителя ребенка (матери, отца, опекуна, или попечителя).

Пример: Мы, ___________, 16.11.19__ года рождения, паспорт: 45 04 3664625, выдан ОВД «Ново-Косино» г. Москвы 19.10.2002 года, проживающий по адресу: ____________________,

именуемый в дальнейшем Продавец,

и __________, 05.09.19___ года рождения, паспорт: 45 06 546783, выдан ОВД «Ново-Косино» г. Москвы 25.07.2003 года, проживающий по адресу: ___________________, действующий за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ________________,29.09.2003 года рождения, Свидетельство о рождении: II-МЮ № 588458, выдано Перовским отделом ЗАГС г. Москвы 10.10.2003 года, проживающую там же, (Распоряжение Руководителя Муниципалитета Новокосино г. Москвы № РМН-193 от 21.11.2005 года),

именуемый в дальнейшем Покупатель,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Подписью в этом случае будет:

Пример:

Продавец: Иванов Иван Иванович краткая подпись

Покупатель: Действующий за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Петров Петр Петрович краткая подпись

Или если сторона по договору только ребенок то: Действующий за свою несовершеннолетнюю дочь Петров Петр Петрович краткая подпись

Если за ребенка действует представитель органа опеки и попечительства, указывается распоряжение, на основании которого этот представитель действует за ребенка.

Если стороной по договору выступает ребенок, которому исполнилось 14 лет, тогда он сам подписывает договор, с согласия своего законного представителя (матери или отца) и их данные также должны быть указаны в договоре, и они должны тоже поставить свою подпись.

Пример: Мы, _________, 20.08.19__ года рождения, паспорт: 45 02 784712, выдан Отделом внутренних дел "Даниловский" г. Москвы 29.04.2002 года, проживающий по адресу: ______________________________________________,,

именуемый в дальнейшем Продавец,

и _____________, 20.05.1990 года рождения, паспорт: 45 03 188793, выдан Отделом внутренних дел "Даниловский" г. Москвы 11.06.2002 года, проживающий по адресу: ___________, действующий с согласия своей матери _______________20.05.19__ года рождения, паспорт: 45 03 188794, выдан Отделом внутренних дел "Даниловский" г. Москвы 11.06.2002 года, проживающая там же (Распоряжение Руководителя Муниципалитета «Даниловский» г. Москвы № 02-04-128 от 17.07.2003 года)

именуемый в дальнейшем Покупатель,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Подписью в этом случае будет:

Пример:

Продавец: Иванов Иван Иванович краткая подпись

Покупатель: действующий с согласия матери Петров Петр Петрович краткая подпись

Согласна Петрова Екатерина Владимировна краткая подпись

Если стороной договора выступает юридическое лицо, то в договоре должны быть указаны следующие реквизиты:

Пример.

Мы, ___________, 29.07.19__ года рождения, паспорт: 45 06 574301, выдан ОВД «Измайлово» г. Москвы 09.10.2003 года, проживающий по адресу: ______________________________, именуемый в дальнейшем Продавец,

и Жилищно-строительный кооператив «Квартиры», адрес местонахождения: 129515, г. Москва, ул. Академика Королева, д. 9, корп. 5, зарегистрирован МРП за № 001.361.371 от 07.05.2001 года, внесен в ЕГРЮЛ УМНС РФ по г. Москве за № 1027700532936 от 16.12.2002 года, ИНН 7727195429, в лице _____________, 29.06.19__ года рождения, паспорт: 45 05 818097, выдан ОВД Гагаринского района г. Москвы 30.04.2003 года, проживающего по адресу:____________, действующегона основании доверенности, удостоверенной Журавлевой М.Н., исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Савченко Н.Б., 06.11.2003 года, реестр № 1-13213,

именуемое в дальнейшем Покупатель,

заключили настоящий договор и Покупатель:

Подписью юридического лица является указание фамилии, имени, отчества физического лица, действующего от юридического лица и печать юридического лица.

Подписью в этом случае будет:

Пример:

Продавец: Иванов Иван Иванович краткая подпись

Покупатель: действующий по доверенности Петров Петр Петрович краткая подпись, печать.

Количество договоров.

Количество договоров должно соответствовать числу сторон по договору. Помните, что один экземпляр остается в регистрирующем органе.

В случае, если лицо действует от Продавца по доверенности, должно быть указано: действующий по доверенности и далее ФИО.

Если законный представитель действует от лица ребенка необходимо писать: действующий за своего несовершеннолетнего сына или дочь, и далее ФИО родителя. Если родитель действует за себя и ребенка соответственно, необходимо писать: действующий за себя и за своего несовершеннолетнего сына или дочь, и далее ФИО родителя.

Обязательно указать дату и место подписания договора купли-продажи.

Договор купли-продажи лучше всего подписывать в день проведения расчетов между сторонами, а точнее в день закладки денежной суммы в сейфовую ячейку в банке.

Объект договора купли-продажи.

Объект (квартира, доля, комната, земельный участок или дом) должны быть четко идентифицированы в договоре.

Что это значит? Необходимо указать правильный адрес объекта. Его необходимо переписывать с экспликации, технического паспорта или кадастровой выписки (если это земельный участок) на объект. Обязательно должны быть прописаны, технические характеристики объекта (общая площадь, жилая площади и т.п.)

Основания владения объектом.

В Российской Федерации существует индивидуальная собственность, совместная и общая долевая собственность.

Индивидуальная собственность, это когда собственник владеет, пользуется и распоряжается объектом единолично.

Совместная собственность, это когда собственник не один. Собственники имеют равные права и обязанности по владению, пользованию и распоряжению объектом. Доли в праве собственности не выделены. Обычно совместная собственность распространяется на собственность супругов. Но бывают и иные случаи. В Свидетельстве о государственной регистрации права на такой вид собственности можно встретить указание сразу двух собственников с отметкой, что собственность совместная.

Общая долевая собственность, это когда также как в совместной собственности не один собственник. Собственники имеют равные права и обязанности по владению, пользованию и распоряжению объектом, однако доли в праве собственности определены. В таком случае в правоустанавливающих документах будет указано, что данный собственник имеет, например: ½ доли, ¾ доли, или 624/1000 доли в праве общей собственности.

Указанные доли – это доли идеальные. Они не выделены в натуре, т.е. их нельзя соотносить с помещением. Нельзя считать, что 1/3 доля является комнатой № 1, жилой площадью 9 кв.м. Если в договоре указана такая фраза это определение порядка пользования объектом, а не выделение доли в праве собственности в натуре.

Важно понимать, что продавая долю, даже если нынешними собственниками установлен порядок пользования объектом, собственник продает 1/3 долю всего объекта, т.е. 1/3 долю всех комнат, 1/3 долю кухни, 1/3 долю коридора, мест общего пользования и т.д.

В договоре должно быть прописано на основании, каких правоустанавливающих и правоподтверждающих документов Продавец является собственником объекта. Правоустанавливающим документом может быть: Договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением, решение суда, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, на земельный участок может быть Постановление администрации, на жилой дом Акт приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию и т.д., т.п.

Так: собственник может владеть объектом ? долей на основании договора передачи квартиры в собственность, а ? долей на этот же объект на основании свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию.

Или еще пример: 1/3 доли владеет один собственник на основании свидетельства о праве на наследство по закону, второй владеет 1/3 доли на основании договора передачи доли объекта в собственность, а третий владеет 1/3 доли на основании договора дарения.

Подсказкой, какие документы могут быть правоустанавливающими, может быть правоподтверждающий документ – свидетельство о государственной регистрации права, где указано, на основании каких документов это свидетельство выдано. Однако не на все объекты может быть у Продавца свидетельства о государственной регистрации права. Есть свидетельства, где правоустанавливающие документы не указаны. В этих случаях лучше обратиться к юристу, чтобы определить перечень правоустанавливающих документов.

Необходимо помнить, что с 01.03.1996 г. неотъемлемым приложением к договорам купли-продажи или мены объекта, а иногда и по иным договорам, если это прямо предусмотрено в этих договорах, является акт приема-передачи объекта. Акт приема-передачи необходимо сдавать в регистрирующий орган, для регистрации сделки.

Важно обращать внимание на ФИО собственника. Могут быть варианты, когда собственник приобрел имущество, после этого вступил в брак или развелся, сменил фамилию и в итоге фамилия, указанная в паспорте отличается от фамилии указанной в правоустанавливающих документах. В таких случаях необходимо требовать у собственника документы, подтверждающие смену фамилии. (Свидетельство о заключении браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смене фамилии и т.п.)

Цена договора.

Обязательным условием договора является указание цены объекта. Цена устанавливается по соглашению сторон.

Важно помнить, что если будут иные доказательства из чего можно будет сделать вывод, что стороны скрывают истинную цену объекта, договор купли-продажи может быть признан недействительным в части указания цены. Для исключения таких последствий в договор купли-продажи лучше вставлять пункт следующего содержания: «Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего договора».

Порядок расчетов.

Порядок расчетов это условия и момент передачи денег между сторонами.

Денежные средства за объект могут передаваться до подписания договора купли-продажи, во время подписания и после подписания. Очень важно чтобы интересы всех сторон были соблюдены в момент расчетов.

Так: если деньги передать до подписания договора, Продавец может затягивать процедуру подписания договора.

Самым удобным способом и широко применяемым в риэлтерском бизнесе является передача денег через сейфовую ячейку в банке. В этом случае в договоре купли-продажи, как правило, указывается, что расчет между сторонами будет произведен после государственной регистрации договора. Таким образом, продавец уверен в том, что деньги за продаваемый объект лежат в ячейке и как только произойдет регистрация договора, он сможет их получить, независимо от покупателя. Покупатель же уверен, что Продавец сможет получить деньги, только тогда, когда произойдет регистрация права собственности на Покупателя.

Дополнительные условия договора купли-продажи.

Дополнительные условия в силу закона.

В соответствии с законодательством РФ в случае, если собственником объекта является несовершеннолетний ребенок, то продать такой объект возможно только с разрешения органа опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отслеживают, чтобы имущественные и иные права ребенка, при продаже объекта, не ущемлялись. Сложившейся практикой в таких ситуациях является наделение ребенка собственностью в альтернативном объекте равной по цене и площади.

Если сделка купли-продажи совершается с разрешения органа опеки и попечительства то в договоре желательно указать реквизиты Распоряжения вышеуказанного органа. В пакет документов на регистрацию договора в обязательном порядке прикладывается подлинник данного распоряжения.

Важно помнить, что условия указанные в Распоряжении органа опеки и попечительства необходимо четко соблюдать. Нельзя купить что-то другое ребенку взамен или положить на расчетный счет деньги, т.к. после завершения сделки в орган опеки и попечительства предоставляются документы об исполнении распоряжений. В последующем при проверке прокурора, если будут обнаружены нарушения условий распоряжения, сделку могут признать недействительной.

При отчуждении комнаты в коммунальной квартире надо указывать что право совместной собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения договором купли-продажи не изменено.

Необходимо помнить, что для отчуждения доли объекта или комнаты, в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ, необходимо получить письменный отказ у сособственника или соседа (если он собственник комнат(ы) по коммунальной квартире от преимущественного права покупки отчуждаемого объекта (если собственником других комнат является город Москва, соответственно необходимо уведомлять Департамент имущества г. Москвы). Уведомление необходимо отправлять с извещением о доставке, лучше через нотариуса, о том, что продается объект с указанием цены продажи. Сособственник, сосед или город может дать ответ о согласии в приобретении или об отказе в приобретении в течение месяца. Учитывая, что ответ может идти 10-14 дней, а то и дольше (если из другого города), сделку целесообразно планировать через месяц и две недели с момента отправки уведомления указанным лицам.

Дополнительные условия по соглашению сторон.

При проведении сделки купли-продажи в Московской области.

В Московской области, при указании в пункте «порядок расчетов», что денежная сумма за объект будет передана после регистрации договора купли-продажи, переход права собственности на Покупателя будет зарегистрировано и ему будет выдано свидетельство о государственной регистрации права, только после того, как Продавец приедет в регистрирующий орган и подтвердит, что он деньги от Покупателя получил. Это условие может не устроить Покупателя.

В связи с этим в МО в части расчетов всегда указывается, что расчеты между сторонами произведены до или во время подписания договора купли-продажи.

Еще одной важной особенностью в МО, является то, что регистрирующий орган для одновременной регистрации договора и перехода права собственности на имя нового собственника требует Акт приема-передачи объекта. Однако, как правило, объект передается Продавцом Покупателю, только после того как зарегистрирован договор и Продавец получил деньги. В такой ситуации есть риск у Покупателя.

В чем он заключается? Покупатель подписал Акт приема-передачи и тем самым принял на себя риск случайной гибели или порчи объекта, однако объектом продолжает пользоваться Продавец, и Покупатель не может проследить за надлежащим использованием имущества, которое юридически он принял, но фактически не использует. В таком случае рекомендуется в договор купли-продажи прописать фразу следующего содержания: «Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на покупателя по истечении 32-х (тридцати двух) дней с момента подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, всех необходимых документов для государственной регистрации настоящего договора (в случае если законом предусмотрена регистрация договора) и перехода права на указанное в настоящем договоре имущество на имя покупателя, при условии регистрации перехода права».

А также для того, чтобы подстраховаться от недобросовестного продавца, который может затягивать процесс предоставления расписки в получении денег за объект, на сделке во время закладки расписку можно заложить в другую банковскую ячейку. Условием доступа у покупателя к этой ячейке будет зарегистрированный договор купли-продажи объекта (этот вариант не возможен только с земельным участком, так как штамп о регистрации на договора купли-продажи земельных участков не ставят).

О чем должен известить Продавец Покупателя.

Продавец должен известить Покупателя и это должно быть прописано в договоре, о всех правах третьих лиц. Продавец должен гарантировать, что объект никому не отчужден, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. В случае если в объекте зарегистрированы он или третьи лица, должно быть указано в какой срок они снимутся с регистрационного учета и фактически освободят объект. Желательно, чтобы Продавец подтвердил, что он в дееспособности не ограничен; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоит; по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у него отсутствует обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Договор заключенный под условием (ст. 157 ГК РФ).

Что это такое – договор заключенный под условием?

Очень часто продажа одного объекта сопровождается одновременным приобретением другого (альтернативного) объекта.

Иногда это бывает вынужденным обстоятельством, так как продажа происходит с разрешения органа опеки и попечительства. А иногда в связи с тем, что сделка является альтернативной («цепочечной»). Это когда продавцы продают объект и одновременно покупают другой объект. При такой схеме сделки деньги верхнего Покупателя, который приобретает верхнюю квартиру, закладываются в ячейку Продавцу, который продает нижнюю квартиру. В таких случаях часто стороны приходят к соглашению прописать в договора определенный пункт – регистрация под условием (ст. 157 ГК РФ). Этот пункт позволяет избежать ситуации, когда Продавец продает свою квартиру, деньги за нее не получает, так как они идут «транзитом» за приобретаемую им квартиру, а в связи с рядом непредвиденных обстоятельств стать собственником этой квартиры он не смог, в связи с тем, что договор не был зарегистрирован.

Как правило, в таком пункте указывают, что договор подлежит регистрации только при регистрации договора купли-продажи альтернативного объекта, и указывают адреса данных объектов.

Надо учитывать, что данный пункт связывает все договоры, и в случае если в последующем возникнут какие-либо проблемы с действительностью одного из них, есть хоть и маленькая но, вероятность признания всей цепочки недействительной, в связи с чем, проверять надо все квартиры участвующие в схеме сделки.

Особенности

Если объект находится в доме новостройке без отделки, целесообразно указать, что объект не пригоден для проживания, и не укомплектован санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием.

В многоквартирных домах надо указывать, что вместе с квартирой (долей квартиры, комнатой) отчуждается доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональная размеру общей площади квартиры.

Если объект продается с мебелью целесообразно заранее составить опись передаваемых с объектом вещей. Опись необходимо подписать между сторонами и целесообразно сделать ее неотъемлемым приложением договора купли-продажи объекта. Однако лучшим вариантом будет составить между сторонами договор купли-продажи мебели, в котором будут подробно прописана передаваемая мебель.

Если в объекте произведена перепланировка обязательно необходимо у Покупателя подписать заявление, что он знает о произведенной перепланировке, и согласен приобретать Объект в таком виде, каком он продается. А так же что в случае необходимости он будет за свой счет согласовывать перепланировку или приводить Объект в первоначальный вид. В случае если перепланировка Объекта зафиксирована БТИ такое заявление необходимо делать в нотариальной форме и сдавать его с общим пакетом документов на регистрацию сделки.

Налоговое бремя продавца.

При указании цены надо помнить, что если Продавец владел объектом более трех лет, то можно указать любую стоимость в договоре купли-продажи, в этом случае налог он платить не будет.

Но если Продавец владеет объектом менее трех лет, то у него возникнет налог в размере 13% от суммы, которая будет превышать 1000 000 рублей. (Данные правила не распространяются на нерезидентов (иностранцев) Налог у иностранцев составляет 30% от стоимости проданного имущества).

Предварительный договор.

Что это такое? Если был заключен предварительный договор, что надо делать при подписании договора купли-продажи?

Предварительный договор, это соглашение сторон в котором они договариваются, что в определенные сроки они заключат основной договор купли-продажи объекта. В предварительном договоре указываются основные условия к чему пришли стороны. Эти условия очень похожи на условия, указываемые в договоре купли-продажи (стороны по договору, предмет договора, цена объекта, сроки заключения основного договора купли-продажи, иные условия к которым пришли стороны). Часто по предварительному договору Покупатель передает денежную сумму, в качестве предоплаты Продавцу за объект.

При заключении основного договора купли-продажи, главное соблюсти условия, прописанные в предварительном договоре. Если условия изменились их необходимо письменно закрепить в изменениях и дополнениях к предварительному договору.

В случае если Продавец отказывается продавать объект Покупатель вправе потребовать возврата внесенной им денежной суммы в качестве предоплаты за объект или если Покупатель желает, через суд обязать Продавца продать ему объект на условиях прописанных в предварительном договоре.

В случае если изменения к предварительному договору не были письменно закреплены между сторонами, а сделка все же состоялась в основном договоре необходимо прописать фразу следующего содержания: «Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего договора».

Или можно расторгнуть предварительный договор (это необходимо сделать в письменной форме).

Сделка, проводимая с лицами преклонного возраста или состоящими в наркологическом (НД), или психоневрологическом (ПНД) диспансере.

Если принято решение проводить сделку, а продавец состоит на учете в НД, то в этом случае необходимо утром до сделки с продавцом съездить в больницу для его освидетельствования, где делают анализы на наличие алкоголя и/или наркотических веществ в крови и/или моче. Устно получить от врача подтверждение, что анализы отрицательные. Провести сделку. После сделки в это же день повторно сдать анализы. Получить результаты анализов.

Важно в этом случае обращать внимание на даты в договоре купли-продажи и на даты в результатах анализов. Даты должны совпадать. Если договор заключается у нотариуса, то необходимо запросить составить свидетельство о нахождении проверяемого человека в это время в нотариальной конторе. А если договор заключается в ППФ, в договоре указать точное время, вплоть до минут, когда был подписан договор. Это необходимо для того, чтобы потом недобросовестный продавец не смог доказать, что договор был подписан поздно вечером, после сдачи всех анализов и в тот момент он уже был уже нетрезв. Возможно использовать видеосъемку, где будет фигурировать дата и время подписания договора купли-продажи.

Если принято решение проводить сделку, а продавец состоит в ПНД, то необходимо заранее договориться с лечащим врачом о дате освидетельствования. Освидетельствование должно проходить ровно перед подписанием договора купли-продажи объекта. Врач в этом случае должен выдать положительное заключение, что продавец отдает отчет своим действия, вменяем, осознает суть происходящего и может самостоятельно провести сделку по отчуждению объекта. На заключении должна быть указана дата и время освидетельствования. Дата должна быть, как и на договоре купли-продажи, время может немного отличаться в рамках разумного.

Банк. Организация расчетов между сторонами.

Условия закладки и выемки.

По сложившейся практике на рынке недвижимости самым безопасным способом передачи денег за объект является их закладка в депозитарную ячейку банка. Другие способы передачи денег, такие как со счета на счет и т.п. затруднительны и не подходят для многих схем сделок, т.к. очень сложный документооборот.

Чтобы снять ячейку в банке необходимо заключить с банком договор. Существует договор найма банковской ячейки и договор аренды банковской ячейки. Нас интересует договор аренды, т.к. в случае если банк по тем или иным обстоятельствам закрыли, то деньги, находящиеся в ячейке, являются собственность арендатора, а не банка. В случае финансовых и иных проблем банка средства не могут быть изъяты судом или фискальными органами в виду претензий их к банку.

Важно обращать внимание на то кто является арендатором. Именно арендатор ячейки имеет право расторгать договор аренды ячейки или вносить в него изменения. Обязательно необходимо отслеживать, чтобы был в договоре пункт, что арендатор не может расторгнуть или изменить договор аренды ячейки без согласия на то лиц, указанных в условии доступа к ячейки.

Хорошо если в банке разработан договор, где арендаторами являются сразу два клиента, и продавец и покупатель. И указано, что изменения могут вноситься только с обоюдного их согласия.

Прежде чем заложить денежную сумму в ячейку необходимо ее проверить. Услуги по проверке денег и ее стоимость, как правило, предоставляет банк. Есть ли такая услуга необходимо выяснить заранее, чтобы известить Продавца, сколько ему надо взять на проверку денег, и в случае если банк такую услугу не предоставляет, продумать альтернативные варианты. Например, пригласить финансового менеджера отдела или наемного кассира.

Желательно представлять, как происходит процесс проверки денег. Так как если процесс проверки будет не в специально отведенном помещении, сторонам сделки это может не понравиться и они могут нервничать, что нарушит спокойное течение процесса сделки.

Часто купюры, предоставленные на проверку могут быть неплатежеспособными. Не путать с фальшивыми купюрами. Неплатежеспособные купюры это когда банк не может принять эти купюры на обмен, или принимает, но под проценты. Как правило, это залитые жидкостью, рваные, затертые, старые купюры. В связи с этим Покупателя необходимо заранее предупредить, чтобы он взял немного запасных купюр на обмен.

Если один из ключей от ячейки остается в банке, лучше пакет с деньгами положить в конверт, расписаться на нем сторонам и заклеить пакет скотчем. Так стороны не будут волноваться, что недобросовестный сотрудник сможет проникнуть в ячейку.

Условий доступа к ячейке.

Необходимо правильно, без ошибок заполнять паспортные данные лиц, принимающих участие в доступе.

Если доступ имеет не Продавец объекта, то проверить полномочия в получении денег у лица, которого планируется внести в условия доступа.

Внимательно подойти к вопросу сроков аренды ячейки. Необходимо учитывать, что даже несмотря на то, что регистрация может быть 1-2 недельной, по закону регистрирующий орган может регистрировать договор в течение месяца. По этому ячейку лучше снимать на 1 месяц и 5-7 дней. Из расчета, что если договор с регистрации выдадут через месяц, чтобы продавец успел вынуть деньги, а если договор не будет зарегистрирован, чтобы было время и у Покупателя подойти к ячейке за деньгами.

Обычно, даже если все стороны уверены на сто процентов, что договор будет зарегистрирован, обязательно после доступа Продавца должно быть предусмотрено 3-4 дня для доступа Покупателя.

Время аренды ячейки необходимо делить приблизительно следующим образом.

Пример: Договор аренды ячейки заключают 01 марта 2010 г. Договора купли-продажи сдают на регистрацию 02 марта 2010 г. Несмотря на то, что стороны оплатили ускоренную регистрацию (например 1 неделю), ячейку надо снять из расчета, что регистрация будет 1 месяц. Соответственно, если документы сдадут на регистрацию 02 марта, тогда с регистрации их возможно будет получить 01 апреля. Соответственно надо предусмотреть доступ продавца 5-7 дней – будет до 7-8 апреля, и после этого оставить 2-3 дня для доступа покупателя. Соответственно ячейка будет снята приблизительно с 01 марта до 11 апреля. Необходимо всегда сверяться с календарем, чтобы числа доступа не совпали с выходными или праздничными днями.

Условия доступа к ячейке могут быть различные. Для сделок с недвижимостью в большинстве случаев условием доступа Продавца является зарегистрированный договор купли-продажи объекта в соответствии, с которым право собственности зарегистрировано на имя нового собственника. Часто в Московской области, это зачастую касается договоров купли-продажи земельных участков, штампы о регистрации не ставят, в связи с чем, условием доступа лучше указывать выписку из ЕГРП, в соответствии с которой право собственности зарегистрировано на нового собственника.

В случае если сделка с одновременным приобретением альтернативной квартиры, то условием доступа, как правило, является подлинник зарегистрированного договора купли-продажи объекта (нижней квартиры) и ксерокопия зарегистрированного договора купли-продажи объекта на имя нового собственника верхнего объекта в схеме (в цепочке). Могут также быть прописаны иные ксерокопии договоров участвующие в сделке.

При продаже объекта с условием, что собственник и/или третьи лица снимутся с регистрационного учета после сделки, условием доступа в дополнение к зарегистрированному договору купли-продажи может являться выписка из домовой книги с отметкой о снятии с регистрационного или о постановке на регистрационный учет указанных лиц.

Что делать, если в условиях доступа к сейфовой ячейке сделана ошибка?

Необходимо связаться с сотрудником банка и выяснить, какой порядок в данном банке при внесении изменений в условия доступа. Обычно необходимо собираться всем сторонам прописанным в условиях доступа, и подписывать изменения.

Необходимо учитывать, что ошибка, сделанная в договоре купли-продажи объекта, может привести к продлению сроков регистрации, в связи, с чем необходимо будет делать изменения в условия доступа к банковской ячейке в отношении сроков.

Надо помнить, и предупреждать Продавца, что как правило, после доступа Продавца имеет доступ Покупатель. И если Продавец забыл про свой доступ, то теоретически за деньгами может подойти Покупатель и вынуть деньги.

Что не рекомендуется включать в условия доступа?

Не рекомендуется включать еще не подписанный акт приема-передачи, т.к. покупатель процесс подписания акта может затягивать, из-за того, что например, увидел, что проводка плоха. Срок же доступа Продавца, тем временем, истекает.

Не рекомендуется включать и иные документы, которым нет альтернативы или сложно восстанавливаемые. Например, паспорт жены продавца (или любого иного незаинтересованного в доступе к ячейке лица) с отметкой о снятии её с регистрационного учета из продаваемого объекта, т.к. его если потерять, восстановить затруднительно и т.д. Срок же доступа продавца, тем временем, истекает.

Ключ от банковской ячейки.

До момента перехода прав собственности на Покупателя, деньги лежащие в ячейке являются собственностью Покупателя и его требование предоставить ему ключ на хранение обоснованно. Однако надо учитывать человеческий фактор, что в момент получения договоров с регистрации и соответственно возможности доступа Продавца к ячейке, Покупатель может быть недоступен.

Часто, когда интересы сторон представляют другие риэлтерские фирмы, необходимо решить на сколько принципиально хранить ключ у себя. Возможно, взять на себя регистрацию договоров будет более принципиально. При подготовки сделки необходимо найти золотую середину и решить, что наиболее выгодно для нас.

Важно помнить, что если ключ остается у физического лица, то очень вероятен человеческий фактор, когда человек, например, заболел, и не может передать ключ продавцу. Срок доступа тем временем у продавца истекает. Чтобы продлить его, опять же необходимы подписи всех сторон участвующих в доступе, покупателя в том же числе.

Если ключ, например, утерян, в большинстве банков, чтобы восстановить ключ, необходимо письменное согласие покупателя.

Часто восстановление ключа занимает немало времени и стоит дорого. В некоторых банках стоимость восстановления может составить от 100 до 500 долларов США.

Часто банки, при заключении договора аренды банковской ячейки, требуют оплатить залог за ключ, на случай его утери. Этот залог возвращается лицу, который подходит за деньгами к ячейке и возвращает ключ. Соответственно этим лицом является продавец. А залог за ключ платит зачастую тот кто, арендует ячейку – покупатель.

После закладки денег и подписания договоров купли-продажи, документы необходимо сдать на государственную регистрацию.

Регистрация договора купли-продажи.

Сроки регистрации.

В соответствии с законодательством РФ договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Одно лишь подписание договора купли-продажи сторонами не делает его действительным. Только признание документа государством делает его легитимным. В настоящее время органом, осуществляющим государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, является Управление федеральной регистрационной службы.

Отметкой о регистрации является штамп на договоре. За последние несколько лет орган регистрации несколько раз менял свое название, в связи с чем, в штампе могут фигурировать разные названия регистрирующего органа.

Регистрация договора проходит в течение месяца.

Лица, имеющие право подать на регистрацию договор и получить с регистрации.

Подать и получить документы необходимые для регистрации сделки можно как самим сторонам (Продавцу и Покупателю), так и лицам по доверенности. За помощью в регистрации лучше обращаться к надежным добросовестным партнерам, оказывающим услуги в области взаимодействия с регистрационными органами.

Особенно помощь важна, если идет регистрация одновременно нескольких объектов, участвующих в одной сделке (в цепочке). В такой ситуации важно отследить одновременную регистрацию всех объектов (пакетную регистрацию).

В настоящее время на регистрацию можно подавать и получать с регистрации документы через нотариуса, который делает те или иные документы для сделки.

Одновременная регистрация.

Одновременная регистрация это когда все договора купли-продажи регистрируются в один день. То есть записи в Единый реестр прав о переходе права собственности на нового собственника вносятся в один день.

В чем опасность регистрации одного договора и не регистрации другого договора?

Опасность регистрации одного договора и не регистрация другого договора, участвующих в одной сделке заключается в том, что продавец может продать свой объект, но из-за того что договор на приобретение альтернативного объекта не был зарегистрирован, собственником этого объекта он не станет.

Чтобы избежать данную ситуацию можно прописать в договора пункт в соответствии с которым все договора будут поставлены в зависимость друг по отношению к другу в части регистрации (Одновременная регистрация). Однако это не панацея. Случается, когда, несмотря на то, что был прописан данный пункт (ст.157) регистраторы один договор регистрируют, а другой нет. Чтобы этого избежать, нужна помощь добросовестного партнерам, оказывающего услуги в области взаимодействия с регистрационными органами, который проследит за одновременной регистрацией.

Особое внимание надо уделить сделкам, в которых продается объект в Москве, а в качестве альтернативного объекта приобретается в Московской области и на оборот. Проблема такова, что отследить одновременную регистрацию в таком случае сложно. Разные регистраторы. Разные сроки регистрации. В связи с этим часто приходится подстраиваться под регистрационные палаты Московской области. В частности, если нижняя квартира в цепочке находится в МО и регистрация там двух недельная, то как только на этот объект произойдет регистрация, можно регистрировать объект(ы), расположенные в Москве. В этом случае лучше иметь прямую связь с партнером, который отследит момент, когда нижнюю квартиру введут в реестр, и только после этого регистратор осуществляющий регистрацию квартир в Москве, внесет запись о переходе прав на эти квартиры в реестр г. Москвы.

После получения договоров с регистрации стороны должны передать объект по Акту приема-передачи.

Исполнение договора.

Подписание Акта приема-передачи объекта.

Фактом исполнения договора купли-продажи объекта является подписанный сторонами Акт приема-передачи объекта.

В акте обязательно указываются стороны договора купли-продажи. Необходимо, как и в договоре купли-продажи детально прописать адрес и технические характеристики объекта. Желательно сделать ссылку на регистрационный номер договора купли-продажи. Акт подписывается теми же сторонами, которые участвовали в договоре купли-продажи.

Подписание Акта желательно проводить на объекте, чтобы Покупатель убедился, что объект предан в надлежащем состоянии. При подписании Акта обычно передаются ключи от объекта и книжки по коммунальным платежам.

Хотелось бы отметить, что Акт приема-передачи объекта не является документом, подтверждающим факт передачи денег Покупателем Продавцу. Особенно это касается договоров, где указано, что расчеты между сторонами происходят после регистрации договора купли-продажи.

Расписка по договору купли-продажи.

Документом, подтверждающим взаиморасчет между сторонами, является расписка в получении денег.

Важно отследить, чтобы стороны правильно писали расписки.

В частности для получения Покупателем налогового вычета на приобретение объекта налоговые органы требуют расписки.

Налоговые органы требуют, чтобы в расписке было указано: дата и место составления расписки, указаны паспортные данные Продавца с местом его проживания, и полные данные Покупателя (или лица от кого Продавец получил деньги). Стороны должны совпадать со сторонами указанными в договоре купли-продажи. Должно быть указано за какой объект, и по какому адресу получены деньги. Указанная сумма, должна совпадать с суммой в договоре купли-продажи. Необходимо сослаться на договор купли-продажи в соответствии, с которым данный объект был продан, а также что продавец получил денежную сумму в полном объеме и не имеет претензий, в том числе материальных к Покупателю. Подпись должна быть полной: ФИО и краткая подпись.

Расписки правильнее всего писать на сделке, при подписании договора купли-продажи. Данная расписка хранится у Продавца и передается им Покупателю при подписании Акта приема-передачи объекта.

Фактическое и юридическое освобождение объекта.

Что такое фактическое освобождение объекта?

Это освобождение объекта от вещей Продавца. Однако необходимо учитывать, что при фактическом освобождении квартиры принято оставлять газовые колонки и плиты. Продавец не должен снимать в объекте двери, окна, плинтуса, сантехнику и т.п., если это не было оговорено в договоре. Если стороны договаривались, что при передаче объекта остаются какие либо вещи, то это соглашение должно быть составлено письменно, и при передаче объекта по этому документу должно быть сверено, все ли что о чем договорились стороны выполнено.

Что такое юридическое освобождение объекта?

Юридическое освобождение это когда лица, зарегистрированные в объекте снялись с регистрационного учета.

Регистрационный учет может быть разный.

Может быть временный регистрационный учет – это на определенный срок.

Может быть регистрационный учет по договору безвозмездного пользования. На этом основании регистрация может быть, как на определенный срок, так и без срока, т.е. постоянная.

Может быть постоянная регистрация по месту жительства.

Подтверждением, что объект юридически освободили, является выписка из домовой книги с отметкой, что собственник и третьи лица снялись с регистрационного учета.

Если лицо было зарегистрировано в объекте по договору безвозмездного пользования необходимо еще получить расторжение данного договора, так как даже если лицо и снялось с регистрационного учета, но договор не расторгнут, то данное лицо сохраняет право пользования объектом, т.е. может жить в этом объекте.

Процесс снятия с регистрационного учета таков, что сначала стороны приходят в паспортный стол и регистрируются по новому месту жительства (в другой объект), а потом по почте идут корешки от так называемой формы шесть в паспортный стол, где ранее был зарегистрирован гражданин. И когда эти корешки доходят до другого паспортного стола, делается отметка, что гражданин зарегистрировался по новому месту жительства и его снимают со старого, т.е. из объекта, который продал Продавец.

В связи с этим порой подтверждение, что объект юридически освободили, является так называемая встречная выписка, т.е. выписка из домовой книги, того паспортного стола, где на регистрационном учете числится гражданин. Однако в этой схеме есть минус. Заключается он в том, что если корешки по почте будут утеряны, то лицо не будет снято с регистрационного учета, до тех пор, пока не буду получены дубликаты корешков. В связи с этим, часто договариваются с сотрудниками паспортных столов, корешки берут на руки и собственноручно отвозят из одного паспортного стола в другой, дабы ускорить процесс снятия с регистрационного учета.

Сняться с регистрационного учета также можно на постоянное место жительство в другую страну (ПМЖ). Однако если туда снимается не собственник или несовершеннолетний ребенок, необходимо поверить, что там куда он едет есть основания для его регистрации по месту жительства (постановка на консульский учет, договор аренда или купли-продажи имущества, виза, трудовой контракт и иные документы). Если граждане снимаются с учета на ПМЖ, об это должна быть отметка в выписки из домовой книги.

Можно также сняться с регистрационного учета по заявлению, с указанием адреса, куда предполагает гражданин зарегистрироваться. По сути это является выпиской в никуда, в связи с чем, если таким образом снимается не собственник, а третье лицо, необходимо проверить куда он зарегистрировался. Так как есть вероятность того, что начнет пытаться обратно зарегистрироваться в связи с тем, что последнее место регистрации, это было его единственным местом проживания.

В любом случае если объект продается не юридически свободным надо детально подойти к решению проблемы и разрабатывать схему сделки в индивидуальном порядке.

В подготовке настоящих материалов активное участие принимала Волохова Надежда Александровна, Генеральный директор компании "Усадьба"